导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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